L’habitat hors HLM ça peut exister aussi

La construction des immeubles d’habitation était, depuis les constructions haussmanniennes, réalisée par les investisseurs institutionnels.

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·         Les banques

·         La Caisse des dépôts et consignations

En ce qui concerne les compagnies d’assurance, secteur économique que je connais fort bien, la règlementation mise en place en 1936 avait un effet incitatif à des investissements immobiliers. Les compagnies d’assurance vie par capitalisations étaient particulièrement visées car leurs engagements à long terme son très importants. La nationalisation de compagnies d’assurances en 1946 a permis aux gouvernements de disposer avant la lettre de ce que l’on appelle aujourd’hui  de « fonds souverains »

On peut voir encore de nos jours, des plaques que les compagnies d’assurance apposaient sur leurs immeubles pour (publicité oblige) montrer leur solidité financière.

Au 1  janvier 2004, selon des données de la FFSA, les assureurs détenaient 12 millions de m2 en propriété directe, dont :

• 5,6 millions de m2 de bureaux ;

• 1,3 million de m2 de commerces ;

• 4,2 millions de m2 de locaux d’habitation et à usage professionnel (soit 52 000 logements)

Depuis 2005,  les ventes « à la découpe » se sont multipliées à Paris et dans  d’autres grandes villes. Cela s'explique par la vente de centaines d'immeubles par les investisseurs institutionnels (compagnies d'assurances, Banque de France…). Les investisseurs privilégient aujourd'hui la location de bureaux à la location aux particuliers. La rentabilité varie en effet du simple au double (4 % en moyenne contre 8 % par an). Ce marché vise en général les immeubles haussmanniens des beaux quartiers parisiens ou les ensembles immobiliers des années 1970 à 1980 de la proche banlieue.

L’intérêt des assureurs, investisseurs, c’est de pouvoir vendre rapidement les biens immobiliers en cas de besoin. C’est moins facile que si on dispose d’actions ou d’obligations. La course au profit des compagnies d’assurances rejoint la préoccupation des fonds de pension qui recherchent des rentabilités à « deux chiffres ».

Les placements en biens immobiliers des compagnies d’assurance représentaient  jusqu’à 20,7 % de la totalité des placements en 1981.En 2004 ce pourcentage a été réduit à 3,6%.Il est de 4,8% en 2008 (voir document FFSA). Ce qu’il faut savoir c’est que 1% de plus c’est 14 milliards d’euros de valeur immobilière en plus !

Il serait nécessaire, pour développer à nouveau la construction d’immeubles d’habitation, de modifier la règlementation dans la représentation des provisions techniques des assureurs en exigeant  que les investissements immobiliers représentent au moins 6% pour les entreprises d’assurance de répartition et 12% pour les entreprises d’assurance de capitalisation (assurance vie).

C’est à ce prix que l’on pourra voir se développer de l’habitat hors HLM et pouvoir, en augmentant l’offre, peser sur les loyers et répondre aux besoins de logements. L’augmentation de l’offre de locations  devrait permettre aux locataires d’HLM qui vont payer  un surloyer* d’accéder aux logements du secteur privé et laisser les logements HLM à ceux qui en ont le plus besoin.

(*) En plus du loyer et des charges, les locataires doivent payer un supplément de loyer de solidarité (SLS) si au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources exigés pour l'attribution d'un logement HLM .